Ante una situación como esta lo primero que aconsejamos es pedir al inquilino de forma amistosa el pago de las rentas atrasadas, si este mecanismo no surte el efecto deseado lo conveniente es plantearse solicitar al inquilino que pague por escrito y de forma fehaciente, es decir por medios que constituyan una prueba de tipo legal como pueden ser: el burofax, conducto notarial o acto de conciliación judicial.
Por otra parte, la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU), contempla la posibilidad de resolver el contrato e interponer una demanda de desahucio por impago de rentas así como de otras cantidades como suministros de agua, electricidad, gastos de comunidad, etc.
En este sentido, el art. 27.2 LAU dispone que “el arrendador podrá resolver de pleno derecho el contrato entre otras causas por la falta de pago de la renta o, en su caso, de cualquiera de las cantidades cuyo pago haya asumido o corresponda al arrendatario”.
¿En qué momento se puede interponer una demanda de desahucio?
Ante un impago de rentas el arrendador podrá interponer demanda de desahucio de finca arrendada desde el momento en que el arrendatario se retrasa en el pago de la renta, aún cuando se trate del impago de una única mensualidad de renta.
En conclusión, el arrendador no tiene la obligación de soportar ningún retraso en el pago del alquiler, dado que el pago del mismo constituye una de las principales obligaciones del inquilino.
Al respecto, consideramos que es conveniente, con la finalidad de evitar que el inquilino pagando enerve la acción de desahucio “es decir que evite el desahucio por medio del pago de la cantidad adeuda”, enviarle de forma previa un burofax (requerimiento fehaciente), y que entre el mismo y la presentación de la demanda medie el plazo de un mes.
El procedimiento de desahucio
Si el motivo del desahucio es el impago de rentas u otras cantidades debidas por el arrendatario o la extinción del plazo contractual, el procedimiento que se aplica es el juicio verbal, y así se expresa en el art. 250.1 LEC “se decidirán en juicio verbal, cualquiera que sea su cuantía, las demandas siguientes: las que versen sobre reclamación de cantidades por impago de rentas y cantidades debidas y las que, igualmente, con fundamento en el impago de la renta o cantidades debidas por el arrendatario, o en la expiración del plazo fijado contractual o legalmente, pretendan que el dueño, usufructuario o cualquier otra persona con derecho a poseer una finca rústica o urbana dada en arrendamiento, ordinario o financiero o en aparcería, recuperen la posesión de dicha finca”.
Es conveniente saber además que las normas del juicio de desahucio son las mismas tanto si se trata de un arrendamiento de vivienda como si lo es de un local.
El lanzamiento en el juicio de desahucio
El lanzamiento viene regulado en el artículo 440.3 de la Ley de Enjuiciamiento Civil.
Al respecto hemos de tener en consideración que en estos supuestos el Letrado de la Administración de Justicia , tras la admisión y previamente a la vista que se señale, requerirá al inquilino para que en el plazo de 10 días, desaloje el inmueble, pague al arrendador lo que se debe o ponga a disposición del tribunal las cantidades que se adeudan, o en otro caso formule oposición fundamentada en las razones por las que a su entender , no debe, en todo o en parte, la cantidad reclamada.
En el caso de que el arrendatario no atendiere el requerimiento de pago o no compareciere para oponerse o allanarse, el Letrado de la Administración de Justicia dictará decreto dando por terminado el juicio de desahucio y se procederá al lanzamiento en el día y la hora fijadas.
A tener en cuenta:
- Antes o durante el procedimiento de desahucio , en ningún caso se debe proceder al cambio de la cerradura del inmueble, cortar los suministros, dejar de pagarlos en el supuesto de que fuere el arrendador quien los pague o acceder a la vivienda sin permiso del arrendatario. Hemos de tener presente que aunque el inquilino no pague , jurídicamente el es el poseedor del inmueble en tanto que el contrato no haya sido rescindido por las partes o así lo dictamine un juez. En consecuencia si el arrendador realiza alguna de estas conductas, el inquilino podría llegar a denunciarle por allanamiento de morada, coacciones, amenazas etc.
- Si está pensando en vender el inmueble, debe saber que el inquilino tiene un derecho a comprar el inmueble con preferencia frente a cualquier otra persona.
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