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Reclamación de cuotas impagadas en una comunidad de propietarios

Reclamación de cuotas impagadas en una comunidad de propietarios

La obligación de cada copropietario de contribuir al sostenimiento de los elementos comunes de un inmueble en régimen de propiedad horizontal en proporción a su cuota de participación viene recogida en el artículo 9.1 e) de la Ley de Propiedad Horizontal.

La deuda puede afectar a las cuotas de gastos ordinarios o a derramas por gastos extraordinarios que hayan sido debidamente aprobados y que sean ya exigibles a los miembros de la comunidad. Si alguien no está de acuerdo con determinado gasto, debe exponer sus argumentos en la junta general. Si ha habido aprobación de la junta y esa persona sigue descontenta, puede impugnar el acuerdo judicialmente, pero el gasto ya será exigible en los términos en que se aprobara, aunque más tarde el tribunal anule el acuerdo.

La legislación ha articulado un procedimiento que tiene como finalidad la recuperación de esas cantidades adeudadas. Hablamos del procedimiento monitorio establecido en el artículo 21 de la Ley de Propiedad Horizontal, a través de este procedimiento la comunidad de propietarios puede reclamar las diferentes cantidades adeudadas por un propietario, en concepto de cuotas comunitarias ordinarias o extraordinarias que pudiese corresponderle abonar y que, sin embargo, no hubiese abonado.

El proceso monitorio, es un procedimiento especial, para reclamaciones de cantidades, que dota de facilidad de cobro a los acreedores, siempre que el deudor reconozca la deuda. Para iniciar, este procedimiento, debemos de encontrarnos ante una deuda que reúna las características de: líquida, vencida, determinada y exigible. En el caso de que el deudor no reconozca la deuda, debemos acudir al procedimiento verbal u ordinario.

TRÁMITES PREVIOS A LA VÍA JUDICIAL.
El primer paso para reclamar la deuda es que la comunidad de propietarios acuerde en Junta, debidamente convocada, la liquidación de la deuda, así como autorizar al presidente o al administrador exigirla judicialmente.

El Presidente debe justificar la vigencia en su cargo en el momento del otorgamiento de los poderes para pleitos o cuando inicia el procedimiento directamente. Esta justificación se hará por certificado del acta de nombramiento, testimonio notarial de la misma o testimonio del libro de actas de la comunidad de propietarios efectuado por el Secretario del Juzgado que está conociendo del proceso.

El segundo paso, es comunicar al deudor, por escrito, de la liquidación de la deuda. Esta comunicación debe dirigirse:

En primer lugar, al domicilio del deudor que haya indicado para las diferentes notificaciones referentes a la comunidad,

En caso de no existir dicha indicación de un domicilio se hará en el piso o local que la persona deudora tenga en la comunidad,

Si lo anterior no es posible, se efectuará la notificación mediante la colocación del acuerdo adoptado, durante tres días naturales, en el tablón de anuncios de la comunidad o en un lugar visible de uso general habilitado al efecto, con expresión de la fecha y los motivos por los que se procede a notificar de esta forma. Debe ir firmada por el secretario/a de la comunidad con el visto bueno del presidente/a.

Liquidada la deuda, y notificada a el deudor, éste tiene un plazo de tres días desde que se le notifico para realizar el pago. Si no realiza el pago en dicho plazo, el secretario/a debe emitir un certificado de dicho acuerdo y del impago de la cantidad debida, con el visto bueno del presidente/a de la comunidad de propietarios.

RECLAMACIÓN JUDICIAL.
Realizados los trámites anteriores, sin que el deudor haya abonado la deuda, se podrá iniciar la reclamación judicial a través del procedimiento monitorio. Para iniciar el procedimiento, basta con la presentación de la certificación del acuerdo de la Junta de propietarios aprobando la liquidación de la deuda, y la notificación al propietario afectado en su domicilio.

Si el deudor paga, el Secretario Judicial ordenará el archivo de las actuaciones.
Si el deudor no atiende al requerimiento, se instará a la ejecución de la deuda.
Si el deudor se opone a la deuda, se deberá acudir al proceso declarativo ordinario o verbal en función de su la cuantía que se reclama supera los 6.000 euros o no.
En caso de oposición al pago, la Comunidad de Propietarios podrá solicitar el embargo preventivo de bienes suficientes de la persona deudora, para hacer frente a la cantidad reclamada, los intereses y las costas.

Por último, debemos tener en cuenta que en caso de que el propietario moroso hubiese vendido la vivienda o local quedando pendientes de abonar cuotas por gastos ordinarios o extraordinarios, la persona que adquiera el inmueble deberá de responder de las deudas del antiguo propietario. Concretamente la responsabilidad de este último alcanza la parte vencida de la anualidad en la cual tenga lugar la adquisición y a los tres años anteriores. La fecha a tener en cuenta es la de la escritura de compraventa y en casos de ejecución judicial, según unánime jurisprudencia, la del auto de adjudicación.

En caso de querer realizar cualquier consulta en relación al tema tratado no dude en ponerse en contacto con ELCARTE ABOGADOS.

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