Cuando una pareja se divorcia en régimen de separación de bienes, muchas personas creen que no hay nada que repartir. “Cada uno tiene lo suyo”, se suele decir. Pero, ¿Qué hacemos con la casa común comprada durante el matrimonio?
En muchos casos, la vivienda familiar está comprada por ambos al 50 % (o en otro porcentaje). Y eso significa que, aunque no haya gananciales, sí existe una propiedad compartida que hay que resolver.
El divorcio no hace que esa copropiedad desaparezca automáticamente. Si no se hace nada, ambos seguirán siendo dueños de la vivienda, con todo lo que ello implica: decisiones conjuntas, responsabilidad frente al banco si hay hipoteca, reparto de gastos, posibles desacuerdos en el futuro…
Para evitarlo, existe una solución jurídica clara: la extinción del condominio.
La herramienta adecuada es la extinción del condominio, prevista en el artículo 400 del Código Civil, que establece que ningún copropietario está obligado a permanecer en la comunidad. Si el bien no puede dividirse físicamente, como ocurre con una vivienda, puede adjudicarse a uno compensando al otro o venderse y repartir el precio (artículo 404 del Código Civil).
En los divorcios de mutuo acuerdo, esta solución puede recogerse en el convenio regulador (artículo 90 del Código Civil), quedando aprobada por el Juzgado en la sentencia de divorcio.
¡Atención! La hipoteca NO desaparece con el divorcio
Este es uno de los puntos que más confusión genera.
La hipoteca es un préstamo firmado por los dos cónyuges con un tercero: el banco. Jurídicamente, es una obligación independiente del matrimonio. El divorcio no afecta al banco, ni modifica por sí solo el contrato de préstamo.
Por tanto, aunque se extinga el condominio y uno de los excónyuges se quede con la vivienda, ambos seguirán siendo deudores frente al banco mientras no se modifique el préstamo. La extinción del condominio no “cancela” la hipoteca ni libera automáticamente al otro firmante.
Si se quiere que solo uno asuma la deuda, será necesario negociar con la entidad financiera una novación o una subrogación del préstamo. Y el banco no está obligado a aceptarlo.
En términos prácticos: Se puede dejar de ser copropietario, pero no se deja de ser deudor frente al banco sin el consentimiento expreso de la entidad.
¿Y qué pasa con los impuestos?
Aquí es donde la forma elegida marcará la diferencia.
Las primeras copias de escrituras notariales que contengan actos valuables e inscribibles en el Registro de la Propiedad tributan por el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados. Esto significa que, si la extinción del condominio se formaliza en escritura pública ante notario, podrá devengar este Impuesto.
Sin embargo, cuando la adjudicación de la vivienda se acuerda dentro del convenio regulador aprobado judicialmente, no existe escritura notarial. El título que permite la inscripción en el Registro de la Propiedad es la sentencia judicial, no una escritura pública.
Y como el hecho imponible del AJD exige precisamente una escritura notarial, al no existir esa escritura, no se genera ese impuesto.
Desde Elcarte Abogados, podemos aconsejarte y ayudarte en todo el proceso para elegir la opción que mejor se adapte a tu situación y garantizar que el cambio se realice con todas las garantías legales.
