¿Has heredado una propiedad junto con otras personas? ¿Tienes un bien en copropiedad con otra persona y no os ponéis de acuerdo sobre la venta del bien?
Cuando varias personas heredan conjuntamente un inmueble, se forma lo que legalmente se denomina condominio hereditario o proindiviso. Esta situación, si bien común, puede generar tensiones entre los herederos, especialmente a la hora de gestionar el uso del bien o afrontar los gastos derivados del mismo.
En este contexto, una solución eficaz para evitar conflictos es la extinción del condominio, un procedimiento legal destinado a disolver esa copropiedad compartida y permitir que cada heredero obtenga su parte de forma individualizada.
¿Cómo se puede extinguir un condominio hereditario?
Existen distintas vías para poner fin a esta situación:
- Reparto directo: Los bienes se dividen de forma equitativa entre los herederos, asignando a cada uno una parte concreta.
- Venta del bien: Los herederos pueden acordar vender la propiedad, repartiendo el importe obtenido según la proporción de cada uno.
- Adjudicación a uno de los herederos: Uno de los copropietarios puede quedarse con el bien, compensando económicamente a los demás.
Todas estas opciones requieren, como norma general, el consentimiento unánime de los herederos, por lo que es fundamental alcanzar un acuerdo amistoso.
¿Finca indivisible o finca divisible? Distintas formas de extinción:
Extinción del condominio sobre una vivienda indivisible:
Cuando el bien heredado es una vivienda, es importante destacar que no es físicamente divisible. No se puede adjudicar a cada heredero una parte funcional del inmueble (como cocina, baño o salón), por lo que solo existen dos vías:
- Adjudicación a un heredero: Todos los copropietarios están de acuerdo en que uno de ellos se quede con la vivienda, compensando a los demás por su parte. Es necesario otorgar escritura pública de extinción de condominio y adjudicación.
- Venta a un tercero: Se vende la propiedad a una persona ajena y se reparte el importe entre los herederos. Se requiere escritura de compraventa.
Extinción del condominio de una finca divisible:
Cuando lo heredado es una finca o terreno que sí puede dividirse físicamente, la extinción del condominio puede resultar más sencilla:
- División física: Si los herederos están de acuerdo, se divide la finca en tantas partes como herederos haya. Por ejemplo, una finca de 400 hectáreas puede adjudicarse a cuatro herederos con 100 hectáreas cada uno. Será necesario formalizar escritura de extinción de condominio, división y adjudicación.
- Adjudicación a un heredero: La finca se adjudica a uno solo de los herederos, compensando económicamente al resto. Se otorga escritura de extinción de condominio.
- Venta a un tercero: También se puede optar por vender la finca a un comprador externo y repartir el valor de venta. Esto exige escritura de compraventa.
¿Cómo se realiza este procedimiento de división de cosa común?
En primer lugar, para solucionar esta controversia es necesario acudir a un Método Alternativo de Solución de Conflictos (MASC), es decir, una solución extrajudicial al conflicto obligatorio por la reciente ley 1/2025 de 2 de enero.
¿Qué pasa no hay acuerdo?
En aquellos casos en los que no sea posible llegar a un entendimiento, la ley contempla la posibilidad de acudir a los tribunales a través del procedimiento judicial de división de cosa común, siempre y cuando no se haya podido llegar a ningún tipo de acuerdo, tras la entrada en vigor de la LO 1/2025 de 2 de enero, mencionada anteriormente.
En este proceso, un juez valorará la situación y determinará la forma más adecuada de extinguir el condominio, garantizando que se respeten los derechos de todos los implicados.
- Si el bien es divisible, se adjudican partes.
- Si es indivisible, se podrá adjudicar a uno con compensación, o se ordena venta en subasta pública y posterior liquidación de los importes conforme a las cuotas.
Desde Elcarte Abogados (Pamplona), entendemos que gestionar una herencia no es solo un trámite legal, sino también una cuestión personal y emocional. Si formas parte de una herencia compartida y no sabes cómo actuar, contacta con nosotros y te ayudaremos a encontrar la mejor solución legal para tu caso.
