¿Es posible la suspensión del pago del alquiler de un local cerrado debido al COVID-19?

Suspensión del pago de la renta por aplicación de la doctrina rebus sic stantibus.

 

La situación sanitaria que vive actualmente nuestro país ha incidido de forma esencial en la actividad de negocio de muchos ya que, entre otras cuestiones, se han visto forzados a cerrar sus locales y, a pesar de ello, tener que seguir pagando el alquiler de los mismos.

El art. 1.091 del Código Civil recoge el principio de pacta sunt servanda, es decir, los pactos deben ser siempre cumplidos y cumplidos en sus propios términos. Sin embargo, a veces pueden acontecer circunstancias excepcionales que supongan un extraordinario cambio de las circunstancias, y qué duda cabe de que la aparición del COVID-19 ha supuesto para todos una situación totalmente inesperada. Por tanto, cabe plantearnos, ¿Existen excepciones al principio pacta sunt servanda que lleven a una resolución del contrato o a una modulación del cumplimiento de las obligaciones?

La respuesta es que sí, que esto es posible y lo es mediante la aplicación de la doctrina rebus sic stantibus, la cláusula no escrita que permite alterar lo firmado en un contrato cuando acontecen circunstancias extraordinarias inesperadas que inevitablemente alteran las posiciones de las partes.

Ejemplo de esto mismo lo hayamos en el Juzgado de Primera Instancia e Instrucción n°7 de Palencia, que mediante Auto 26/2021 de 9 febrero de 2021, ha acordado la suspensión provisional del pago del alquiler de un gimnasio cerrado por el COVID en aplicación de la doctrina rebus sic stantibus. El dueño del gimnasio alegaba no poder seguir con el pago del alquiler del negocio debido a la situación de pandemia.

Concretamente, el Juez del caso ha acordado no solo la suspensión de la obligación del pago de las rentas, sino también de la parte proporcional del IBI devengadas desde el presente mes de febrero de 2021 y durante el tiempo en que no esté permitida por la Administración la apertura del negocio, así como la reducción de la renta en un 40% desde que se permita la reapertura del local y el inicio de la actividad en el mismo y por el periodo que dure la tramitación del procedimiento; así como la prohibición de inclusión de la entidad arrendataria o del avalista en cualquier tipo de fichero de morosos; estimándose también las peticiones de suspensión de la ejecutividad por parte de los arrendadores y frente a la parte arrendataria o el citado avalista, de las cláusulas 6ª (responsabilidad solidaria de avalistas) y 8ª (impago) del contrato, hasta que se permita la reapertura de la actividad.

 

La aplicación de la anteriormente referida doctrina corrige el desequilibrio económico de las obligaciones de las partes de un contrato cuando sobrevienen circunstancias imprevisibles, como el cierre forzoso de un local. En este sentido, el juez palentino sostiene que

es un hecho notorio la situación extraordinaria e imprevisible, que se está alargando en el tiempo, y que produce un desequilibrio en las prestaciones de las partes en beneficio de los arrendadores, pues se siguen devengando mensualmente las rentas, no pudiendo gozar la arrendataria de la plena disposición del uso del local con la consiguiente disminución de ingresos”.

Cabe destacar la sentencia del Tribunal Supremo (Civil), sec. 1ª, S 15-01-2019, nº 19/2019, rec. 3291/2015 que establece que la crisis económica no puede apuntarse como circunstancia sobrevenida para modificar un contrato de arrendamiento pues dicho riesgo es previsible, lo que no ocurre con una situación de pandemia por el contrario. En hilo a lo expuesto, debemos comentar que la rebaja de la renta en el arrendamiento de bienes productivos que no deriven de riesgos del propio negocio, exige además que la pérdida de rendimientos se origine por casos fortuitos extraordinarios e imprevistos, algo no hubiera preverse por las partes.

En la sentencia del Tribunal Supremo (Civil), sec. 1ª, S 30-06-2014, nº 333/2014, rec. 2250/2012 se indican varios puntos de interés que avalarían aplicar la cláusula “rebús” a la situación de pandemia de coronavirus. De acuerdo con esta resolución, la aplicación de la cláusula no supone en principio una ruptura del pacta sunt servanda, pues la parte sí quiere cumplir con lo pactado sin embargo la pandemia le impide hacerlo. Las circunstancias provocadas por la aparición de la pandemia son:

  • Ajenas a lo pactado.
  • No hay culpa del afectado
  • Sobrevenidas e inesperadas.
  • Son un riesgo imprevisible.

Para poder aplicar la cláusula rebus sic stantibus es necesario que se den los siguientes requisitos:

 

  1. Modificación extraordinaria de las circunstancias
  2. Desproporción desorbitante entre las prestaciones.
  3. Supervivencia de circunstancias radicalmente emergentes e imprevisibles.
  4. Carencia de otro medio de reequilibrio. 

 

Sin embargo, y aunque es evidente que la situación de pandemia ha supuesto un fuerte impacto en nuestras vidas, no en todos los casos sería justa la aplicación de rebus sic stantibus. De acuerdo con el Tribunal Supremo, habrá de realizarse un estudio de cada caso particular para comprobar que se hayan cumplido los requisitos necesarios para considerar factible su aplicación.

 

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