La reciente entrada en vigor de la Ley Orgánica 1/2025, de 4 de febrero, de medidas de medidas en materia de eficiencia del Servicio Público de Justicia y la Ley 12/2023, de 24 de mayo, por el derecho a la vivienda ha transformado significativamente el panorama legal de los desahucios en España.
Estos cambios afectan directamente a los propietarios, especialmente a aquellos que son considerados «grandes tenedores». A continuación, desglosamos las principales novedades que todo arrendador debe conocer para gestionar adecuadamente sus propiedades.
Requisitos previos a la demanda de desahucio
La Ley 12/2023 impone una serie de condiciones previas obligatorias antes de poder iniciar un procedimiento de desahucio, especialmente si el propietario es considerado gran tenedor (más de 10 viviendas o más de 5 en zonas tensionadas) y el inmueble arrendado constituye la vivienda habitual del inquilino.
Otro de los cambios más significativos (tras la LO 1/2025) es la obligatoriedad de intentar una NEGOCIACION previa antes de acudir a los tribunales.
Por tanto, las demandas, para que sean admitidas a trámite, deberán:
- Llevar a cabo un Intento de mediación o conciliación: Antes de demandar, es obligatorio ofrecer al inquilino una alternativa consensuada, como el aplazamiento del pago, fraccionamientos o acuerdos de entrega voluntaria de la vivienda.
- Documentación obligatoria que debe adjuntarse a la demanda:
- Certificado del Registro de la Propiedad que justifique la titularidad y, si procede, la condición de gran tenedor.
- Acreditación de que el inmueble es la residencia habitual del ocupante, entre otros.
Si no se cumplen estos requisitos, la demanda puede ser inadmitida.
¿Cuánto se puede retrasar un desahucio hoy? Suspensiones y efectos reales
Uno de los elementos que más frustración genera en los propietarios es la incertidumbre sobre los tiempos del desahucio. Con las reformas legales recientes, ese proceso puede alargarse más de lo previsto, especialmente si el inquilino acredita vulnerabilidad económica.
¿Qué pasa si el inquilino es vulnerable?
En ese caso, los servicios sociales pueden solicitar al juzgado una suspensión temporal del lanzamiento para buscar alternativas habitacionales. Los plazos son:
- Hasta 2 meses, si el propietario es persona física.
- Hasta 4 meses, si es una persona jurídica o gran tenedor.
Durante ese tiempo, el propietario sigue sin poder recuperar el inmueble, aunque tampoco se le exigen nuevos requisitos adicionales. El problema es que este plazo se suma al tiempo que ya lleva el procedimiento judicial en trámite, lo que puede alargar la espera varios meses más.
¿Y si no hay informe de vulnerabilidad?
Entonces el juzgado puede continuar el procedimiento sin suspensiones adicionales. Por eso es tan importante que el arrendador —especialmente si es gran tenedor— haya documentado bien el paso previo por los servicios sociales.
¿Entonces, qué puede hacer un propietario hoy para protegerse?
Las leyes han cambiado, pero eso no significa que el propietario esté desprotegido. Lo que sí exige la normativa actual es una gestión más cuidadosa y documentada de cada alquiler. Algunas recomendaciones prácticas:
- Firmar contratos sólidos, con asesoramiento legal y cláusulas claras sobre impagos, plazos y resolución.
- Documentar todos los pagos, impagos y comunicaciones con el inquilino.
- Actuar con rapidez ante el primer indicio de impago o conflicto.
- Buscar acuerdos extrajudiciales viables, especialmente si el inquilino tiene voluntad de pagar pero atraviesa dificultades puntuales.
Las reformas recientes buscan proteger a los más vulnerables, pero también imponen nuevos desafíos a los propietarios que deben recuperar su vivienda. Por eso, más que nunca, es imprescindible actuar con asesoramiento legal, estrategia y rigor desde el primer momento.
En Elcarte Abogados contamos con una amplia experiencia en procedimientos de desahucio y conflictos de arrendamiento. Si eres propietario y necesitas recuperar tu vivienda o resolver una situación de impago, te ayudamos a hacerlo de forma rápida, legal y eficaz.
