Cuando un arrendatario deja de pagar y además es desahuciado, el propietario puede encontrarse con una nueva dificultad: recuperar la deuda. La Ley de Enjuiciamiento Civil (LEC) ofrece distintas vías, pero su elección dependerá de en qué fase se encuentre el proceso y de si existe una resolución judicial que reconozca la obligación de pago.
Antes de iniciar cualquier reclamación, es importante diferenciar entre juicio declarativos y juicios ejecutivos.
En los juicios declarativos, el objetivo es que un tribunal reconozca la existencia de un derecho, por ejemplo, declarar que el inquilino debe una determinada cantidad. En cambio, el juicio ejecutivo sirve para obligar al deudor a cumplir con lo establecido en una sentencia firme, como pagar una renta o abandonar un inmueble.
Cuando se interpone una demanda por impago o desahucio, inicialmente se desarrolla un proceso declarativo, en la mayoría de los casos mediante juicio verbal. Solo si el arrendatario condenado no cumple voluntariamente la sentencia, el propietario podrá acudir a la fase ejecutiva, solicitando que el juzgado le obligue a pagar o a desalojar la vivienda.
Desahucio e impago: acumulación de acciones
La normativa permite acumular en un mismo procedimiento la acción de desahucio y la reclamación de las rentas impagadas, e incluso solicitar la ejecución en el mismo proceso. Sin embargo, no todos los propietarios lo hacen así desde el inicio, por lo que puede ser necesario iniciar actuaciones adicionales para cobrar la deuda.
Según la situación procesal, las alternativas son distintas:
- Si ya existe una sentencia declarando la deuda, el propietario puede acudir directamente a la vía ejecutiva para forzar el pago.
- Si no hay sentencia sobre la deuda, aunque se haya tramitado el desahucio, deberá iniciarse primero un juicio declarativo que la reconozca.
- Si ya se obtuvo una sentencia de desahucio que reconoce la deuda, pero el arrendatario no paga, igualmente habrá que acudir a la ejecución forzosa.
Cómo obtener la declaración de deuda
Para reclamar judicialmente la deuda cuando aún no ha sido reconocida, el propietario dispone de dos procedimientos principales: el proceso monitorio y el juicio verbal.
El proceso monitorio es el más ágil cuando la deuda es líquida, determinada, vencida y exigible, y puede acreditarse conforme al artículo 812 de la LEC.
Se trata de un procedimiento sencillo que no requiere abogado ni procurador y resulta especialmente útil si se conoce con exactitud el domicilio del deudor.
Si el arrendatario no paga ni formula oposición, el juzgado dictará auto de ejecución conforme al artículo 816.1 de la LEC, permitiendo al propietario solicitar embargos o medidas coercitivas para el cobro.
Por el contrario, si el deudor se opone, el proceso se transformará en un juicio verbal u ordinario, dependiendo de la cuantía.
Cuando no se conoce el domicilio del arrendatario —una situación habitual tras el desahucio—, o cuando la deuda deriva directamente del contrato de arrendamiento, la vía adecuada es el juicio verbal, regulado en el artículo 250.1.1º de la LEC. En este caso, sí es obligatoria la intervención de abogado y procurador, con independencia del importe reclamado.
Una vez dictada sentencia reconociendo la deuda, el propietario podrá solicitar su ejecución si el arrendatario no cumple voluntariamente el fallo.
Cómo solicitar el cobro en la fase ejecutiva
La ejecución forzosa se regula en los artículos 517 y siguientes de la LEC y constituye el mecanismo que permite obligar judicialmente al deudor a cumplir la sentencia.
La sentencia firme de un juicio declarativo (verbal, ordinario o monitorio) actúa como título ejecutivo. El propietario dispone de un plazo de cinco años desde la fecha de la resolución para solicitar la ejecución.
Para iniciar el procedimiento será necesaria la demanda de ejecución, con los requisitos del artículo 549 LEC, que debe presentarse ante el mismo juzgado que conoció del proceso principal. También se requiere la intervención de abogado y procurador, salvo que la deuda provenga de un monitorio inferior a 2.000 euros. Una vez admitida la demanda, el tribunal dictará auto despachando ejecución, seguido de un decreto que establece las medidas concretas: requerimiento de pago al deudor, embargo de bienes, investigación patrimonial o bloqueo de cuentas bancarias.
El cobro de rentas impagadas tras un desahucio no siempre concluye con el lanzamiento del arrendatario. La recuperación efectiva de las cantidades adeudadas exige conocer las fases procesales y utilizar las herramientas jurídicas adecuadas, desde el proceso monitorio hasta la ejecución forzosa.
En definitiva, la legislación ofrece al propietario mecanismos suficientes para reclamar y ejecutar el pago, pero su éxito dependerá de una actuación ordenada e informada. Desde Elcarte Abogados ofrecemos asesoramiento jurídico de forma inmediata.
