Durante el auge del mercado inmobiliario, se suscribieron numerosas hipotecas que, en ciertas ocasiones, conllevaban costos que, con el tiempo, se han considerado excesivos. El 23 de enero de 2019, el Tribunal Supremo estableció precedentes respecto a la restitución de estos costos a favor de los clientes. Es decir, cualquier persona que haya firmado una hipoteca antes del 16 de junio de 2019 tiene derecho a reclamar a su entidad bancaria los gastos de notaría, registro, tasación, entre otros. Este derecho puede ser ejercido en un plazo de 5 años. Aunque no está claro cuándo finaliza exactamente este período, si se considera desde la fecha de la sentencia del Supremo, vencería este martes. No obstante, debido a la suspensión de todos los procedimientos judiciales durante el estado de alarma por el coronavirus, el plazo se prolonga hasta el 14 de abril.
Aunque los clientes tienen la opción de reclamar hasta al menos abril, la fecha final no está clara. En julio de 2021, el Tribunal Supremo solicitó al Tribunal de Justicia de la Unión Europea (TJUE) clarificación sobre el inicio del período de cinco años. Hasta el momento, no ha habido un pronunciamiento por parte de Europa, pero el TJUE podría determinar que cada estado (a nivel de tribunales) debe establecer cuándo comienza el cómputo del plazo de prescripción.
El actual plazo de prescripción de cinco años (antes era de 15 años), en derecho común (exceptuando Navarra con 30 años y Cataluña con 10 años), se considera aceptable y suficiente para garantizar el principio de efectividad. Esto significa asegurar que los consumidores puedan ejercer sus derechos contra cláusulas abusivas en condiciones adecuadas.
Entonces, además del plazo de cinco años desde la sentencia del Supremo, que finaliza el 14 de abril debido al Covid-19, existen otras opciones. Una de ellas es que el plazo comience desde que la justicia europea estableció jurisprudencia sobre las operaciones sujetas a plazos de prescripción, lo cual ocurrió el 9 y 16 de julio de 2020. En este caso, el período para presentar reclamaciones concluiría el 9 de julio o el 16 de julio de 2025. También se contempla la posibilidad de la imprescriptibilidad, donde los cinco años empezarían desde que el cliente inicia el proceso de reclamación, lo que significa que si no se inicia, no prescribe.
Cualquiera de estos escenarios, sobre los cuales se pronunciará el TJUE, son favorables para los consumidores, ya que indican que las acciones para reclamar los Gastos Hipotecarios siguen vigentes, al menos, hasta abril de 2024. Por lo tanto, es probable que el banco rechace inicialmente la reclamación argumentando que el plazo ha caducado, lo cual no sería cierto. Sin embargo, una vez que la justicia europea establezca hasta cuándo se puede exigir la devolución del dinero, se podrá reiniciar la reclamación ante la entidad bancaria o en los tribunales sin temor a la prescripción.
Al suscribir un préstamo hipotecario, surgen diversos gastos de formalización, como los de notaría, registro, gestoría, tasación y el impuesto sobre actos jurídicos documentados. Hasta hace poco, era común que el banco exigiera al cliente cubrir la totalidad o la mayoría de estos costos.
Sin embargo, los tribunales han considerado esta práctica abusiva, dictaminando que el banco debe asumir los costos de tasación, gestoría, registro y la mitad de los honorarios de notaría. A partir del 16 de junio de 2019, entró en vigor una ley que obliga al banco a cubrir todos los gastos de formalización, excepto la tasación. Esto significa que si firmaste tu hipoteca antes de esa fecha y el banco te cobró gastos que le correspondían, tienes derecho a recuperar el dinero pagado en exceso.
¿QUÉ CANTIDAD PUEDO RECLAMAR?
Por ejemplo, si un cliente firmó una hipoteca en 2018 por un promedio de 150,000 euros y el banco le obligó a sufragar todos los gastos, podría recuperar alrededor de 1,500 euros. Según los cálculos de HelpMyCash, esto se desglosaría aproximadamente en 430 euros por los honorarios de la notaría, 400 euros por la gestoría, 370 euros por el registro y 300 euros por la tasación.
Además, es importante destacar que el cliente puede reclamar estos gastos incluso si la hipoteca ya ha sido cancelada. Según Yvancos Abogados, esto se trata de una devolución de cantidades dinerarias, y en el supuesto más conservador, podría existir un plazo de prescripción de cuatro años. Por lo tanto, es recomendable no demorar la reclamación. Sin embargo, si ya han transcurrido los cuatro años desde la cancelación y el cliente aún desea reclamar, puede iniciar el proceso sin problema.
